geld
 

Hypotheek? Bereken je financiële toekomst!

dé website om je hypotheek na te rekenen

 
 
 
 
 

Even geduld graag terwijl de pagina wordt geladen

 

Hypotheek weetjes

 

Naast de algemene informatie over hypotheken en de procedure bij het afsluiten van een hypotheek zijn er nog een aantal 'weetjes' die ook een rol kunnen spelen bij de keuze voor een bepaalde hypotheekconstructie. Als je goed op de hoogte bent van alle mogelijke valkuilen, dan kan je soms veel geld besparen.

Op deze pagina is een opsomming gegeven van een aantal belangrijke aandachtspunten met betrekking tot hypotheken. Hoewel het in de teksten hieronder een keuze lijkt om een deel van je hypotheek niet af te lossen, is het sinds 1 januari 2013 verplicht om een hypotheek minstens annuïtair af te lossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek!

Hypotheeknemer en hypotheekgever

De begrippen hypotheeknemer en hypotheekgever worden vaak foutief gebruikt. Een hypotheeknemer is de partij die de geldlening verstrekt, terwijl een hypotheekgever degene is die de schuld aangaat en daarbij zijn woning in onderpand geeft.

Hypotheekrenteaftrek

Sinds 1 januari 2013 moet een nieuwe hypotheek minstens lineair of annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

Kosten van een hypotheek

Bij elke hypotheek zijn de kosten in 5 categorieën onder te verdelen:

  • rente : Omdat je geldverstrekker geld aan jou heeft uitgeleend, zal deze daar een vergoeding voor willen. Deze vergoeding betaal je aan je geldverstrekker in de vorm van rente over de totale schuld. Gangbare rentes vind je in de tabel hieronder.
  • aflossing : Je kan ervoor kiezen om je hypotheekschuld beetje bij beetje af te lossen, hierdoor zal je na verloop van tijd een lager bedrag aan rente hoeven te betalen, omdat je hypotheekschuld afneemt.
  • premie voor vermogensopbouw : Als je ervoor hebt gekozen om vermogen op te bouwen binnen je hypotheek, dan betaal je daar maandelijks een premie voor. Met het opgebouwde vermogen kan je uiteindelijk je hypotheek aflossen.
  • premie voor verzekeringen : Vaak heb je te maken met extra verzekeringen, zoals bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering die bij veel hypotheken verplicht is. Voor dit soort verzekeringen betaal je ook een premie.
  • bijkomende kosten : Hierin zitten administratiekosten, kosten van aankoop van aandelen in geval van een beleggingshypotheek, of bijvoorbeeld bewaarloon over het opgebouwde kapitaal.

In de rekenmodule op deze website zijn de categorieën 'premie voor verzekeringen' en 'bijkomende kosten' samengenomen tot één bedrag.

De rol van de adviseur

Een hypotheekadviseur is op de hoogte van alle regelingen, tarieven, aanbiedingen en mogelijke valkuilen. Hij, of zij, kan je daarom het beste advies geven bij het kiezen van een hypotheek. Dat laatste is gewaarborgd doordat per 1 januari 2013 adviseurs niet meer op provisiebasis mogen werken ('provisie' was een bonus van de verzekeraar of bank waarvoor ze een hypotheek of verzekering wisten te verkopen), maar direct door de klant worden betaald voor hun advies. Daarnaast is wettelijk ook geregeld dat de geldverstrekkende instantie geen onderscheid meer mag maken met het rentepercentage bij verschillende klanten, dus onderhandelen is niet meer mogelijk.

Een hypotheek aflossen

Bij het aflossen van een hypotheek kan de totale hypotheeksom in drie stukken worden onderverdeeld:

  • Een deel van de hypotheek kan tijdens de looptijd wordt afgelost.
  • Er kan binnen de hypotheekconstructie vermogen worden opgebouwd (zie beschrijving van de KEW, Kapitaalverzekering Eigen Woning, verderop), hiermee kan na afloop van de looptijd van de hypotheek een deel of de gehele hypotheek worden afgelost.
  • Je kan ervoor kiezen om een deel van de hypotheek helemaal niet af te lossen. Nadat de looptijd van de hypotheek is verstreken hou je in dit geval dus een restschuld over.

De drie hierboven gemoemde delen vormen samen altijd de totale hypotheeksom. Een hypotheek van € 250.000 zou bijvoorbeeld als volgt onderverdeeld kunnen zijn:

  • Er is een deel van € 50.000 dat lineair wordt afgelost gedurende de looptijd (20 %).
  • Je hebt een KEW, die bijvoorbeeld gekoppeld is aan een spaarhypotheek, waarmee gedurende de looptijd een vermogen van € 100.000 wordt opgebouwd. Dit wordt gebruikt om de hypotheek deels af te lossen na afloop van de looptijd (40 %).
  • Een bedrag van € 100.000 wordt niet afgelost (40 %).

Zelf vermogen opbouwen

Naast de mogelijkheden om binnen je hypotheek belastingvrij eigen vermogen op te bouwen met behulp van polissen of verzekeringen, is het natuurlijk ook mogelijk om zelf te sparen of te beleggen. Veel banken bieden geblokkeerde rekeningen aan waarop kan worden gespaard of belegd voor pensioen of aflossing van de hypotheek. Je betaalt dan geen vermogensrendementsheffing over je gespaarde vermogen, je bent flexibeler en je hebt daarnaast meestal ook niet te maken met de vaak hoge kosten bij het opbouwen van vermogen binnen een hypotheekconstructie. De regelgeving waaraan banken moeten voldoen is echter dermate ingewikkeld dat soms, vooral bij beleggen op een dergelijke geblokkeerde rekening, toch flinke kosten worden berekend om de extra administratieve lasten te dekken.

Boete bij aflossen

Tijdens de looptijd van een hypotheek die in principe niet wordt afgelost, is het meestal toch mogelijk om jaarlijks een deel van de hypotheek boetevrij af te lossen. Als het bedrag van zo'n aflossing boven een bepaalde limiet komt, bijvoorbeeld 10 % van de oorspronkelijke hypotheekschuld, dan kan de geldverstrekker een boetebedrag in rekening brengen als compensatie voor gemiste rente inkomsten.

Tweesporenbeleid

Het is meestal mogelijk om het te betalen rentepercentage 'vast te zetten' voor een bepaalde duur. Na afloop van die rentevaste periode moet het nieuwe rentepercentage worden vastgesteld. Dit zal bijna altijd een ander rentepercentage zijn zodat de rentelasten van de hypotheek ook veranderen. Daarnaast is de nieuwe rente soms hoger dan de rente die nieuwe klanten op dat moment moeten betalen, dit wordt ook wel een 'tweesporen' of 'duaal' beleid genoemd.

Aanvullende verzekeringen

Bij sommige hypotheken zijn verplichte verzekeringen vereist, zoals bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering. Daarnaast kunnen ook aanvullende verzekeringen door de adviseur worden voorgesteld zoals een verzekering tegen arbeidsongeschiktheid of een zogenaamde 'woonlastenbeschermer'. Ga altijd goed na of zo'n aanvullende verzekering daadwerkelijk nodig is voor jouw situatie, aangezien ze in de regel veel geld kosten.

Koppelverkoop van verzekeringen

Verplichte verzekeringen hoeven niet te worden afgesloten bij de instelling waar de hypotheek zelf wordt afgesloten, je kan hiervoor dus ook offertes van andere maatschappijen aanvragen. De meeste geldverstrekkers zullen liever hun eigen verzekeringen verkopen, en je eventueel lagere rentes en kortingen bieden. Een geldverstrekker kan je nooit verplichten om de verzekeringen samen met de hypotheek in één pakket af te sluiten, dit heet 'koppelverkoop' en is wettelijk verboden. Met een gunstige offerte van de concurrent heb je natuurlijk wel een mooie onderhandelingspositie.

Verhuisregeling

Als je al een hypotheek hebt, dan houdt deze per definitie op te bestaan bij verkoop van je eigen woning. Het is soms mogelijk om de eventueel gunstige voorwaarden en rentetarief van die hypotheek te behouden voor je nieuwe hypotheek. Een dergelijke constructie heet een 'verhuisregeling' of 'meeneemregeling'. Laat je goed voorlichten door je adviseur over de mogelijkheden in jouw situatie, en laat een solide financiële berekening maken voor beide situaties (wel/geen gebruik maken van de verhuisregeling). Alleen dan kan je een weloverwogen keuze maken.

Hypotheek hoger inschrijven

Bij aankoop van een woning is soms al bekend dat je op afzienbare termijn voor hoge extra kosten komt te staan, bijvoorbeeld voor een verbouwing. In plaats van een aparte hypotheek af te sluiten wanneer de verbouwing begint, kan je soms al financiële ruimte inbouwen in de hypotheek voor aankoop van de woning. Dit is mogelijk door deze hypotheek 'voor een hoger bedrag in te schrijven' in het hypotheekregister. Je kan dan het voor de verbouwing benodigde geld van de bank lenen binnen de bestaande hypotheek, zonder alle rompslomp en bijkomende kosten van het afsluiten van een extra hypotheek.

Variabele rente

Nagenoeg alle geldverstrekkers bieden hypotheken aan met een variabele rente die bijvoorbeeld elke maand opnieuw wordt vastgesteld. Hierdoor volgt de rente die je moet betalen de rente op grote financiële markten. De te betalen rente is vaak gebaseerd op het zogenaamde Euribor tarief, dit is de rente die Europese banken onderling aan elkaar berekenen. Bovenop dit Euribor tarief wordt dan een opslag berekend. Als het Euribor tarief bijvoorbeeld 2.7 % bedraagt en de opslag is 1.0 %, dan betaal je dus 3.7 %. Hoewel in gesprekken met de hypotheekadviseur, en in brochures, vaak een gunstige 'vaste opslag' wordt genoemd, vermelden de kleine lettertjes in de voorwaarden altijd de mogelijkheid dat de opslag tussentijds wordt verhoogd indien de geldverstrekker dat noodzakelijk acht. Laat je op dit punt dus goed voorlichten!

Nationale Hypotheek Garantie

Als de totale hypotheeksom onder een bepaalde grens blijft (€ 245.000 per 1 juli 2015), dan is het mogelijk om de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. De NHG is een regeling waarbij een fonds garant staat voor betaling van een eventuele restschuld aan de geldverstrekker bij bijvoorbeeld gedwongen verkoop van een woning. In principe moet de woningbezitter de restschuld aan het fonds terugbetalen, maar in sommige gevallen kan deze restschuld ook worden kwijtgescholden. Omdat de NHG het risico wegneemt voor de geldverstrekker wordt vaak een korting gegeven op de hypotheekrente die soms tot 0.5 % kan oplopen. Deze korting is lager bij hypotheken waarbij de hypotheeksom klein is ten opzichte van de waarde van de woning. Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG moet eenmalig een premie van 1.00 % worden betaald welke echter fiscaal aftrekbaar is. Vanwege de hypotheekrentekorting die je krijgt, is deze premie daarom meestal binnen een jaar weer terugverdiend.

Per 1 januari 2014 zijn de voorwaarden van NHG, met terugwerkende kracht voor al bestaande overeenkomsten, sterk gewijzigd. Het komt erop neer dat in veel gevallen geen restschuld wordt vergoed door NHG indien er een mogelijkheid bestaat dat de eigenaar toch in de woning kan blijven wonen. In geval van scheiding kan dat betekenen dat de achterblijvende partner soms een hypotheek tot wel 8 maal het inkomen zal moeten aangaan als de lasten daarvan enigzins opgebracht kunnen worden. Met de veranderde regels valt een flink stuk zekerheid voor de banken weg, en geven ze daarom fors minder korting op de hypotheekrente. NHG is hiermee geen 'vanzelfsprekendheid' meer bij aankoop van een woning, maar het nut ervan zal bij elke koop apart moeten worden bekeken.

Kapitaalverzekering Eigen Woning

Veel hypotheken worden tijdens de looptijd maar voor een deel, of zelfs helemaal niet, afgelost. Voor 1 januari 2013 werd er in de hypotheekconstructie vaak een voorziening ingebouwd om kapitaal op te bouwen middels een verzekering, polis of aan de hypotheek verpande rekening. In algemene termen wordt dit meestal aangeduid met Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Hoewel er, afhankelijk van de hypotheekvorm, verschillende benamingen zijn zoals Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW), zal hier de algemene term KEW worden gebruikt.

Met een KEW kan, tot bepaalde hoogte, belastingvrij worden gespaard indien het opgebouwde kapitaal uiteindelijk wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. Je betaalt dus niet de gebruikelijke vermogensrendementheffing van 1.2 % over het opgebouwde kapitaal. Enkele belangrijke voorwaarden:

  • Als de KEW wordt gebruikt om een hypotheekschuld af te lossen, dan geldt een belastingvrije voet (€ 162.000 per persoon in 2016). Is de uitkering hoger dan de belastingvrije voet, dan wordt inkomstenbelasting geheven over het rentebestanddeel van de uitkering boven de belastingvrije voet.
  • De belastingvrije voet vervalt indien de KEW rechtstreeks aan jezelf uitkeert.
  • Er gelden regels voor de premiebetaling tijdens de looptijd. Voor KEW's geldt bijvoorbeeld dat de hoogst betaalde premie niet groter mag zijn dan 10 maal de laagst betaalde premie, en er wordt ook een minimum looptijd geëist.

In het volgende fictieve voorbeeld gaan we uit van een getrouwd stel met een hypotheek van € 200.000 die in 2009 wordt afgelost met een KEW die op dat moment een waarde heeft van € 250.000. Tijdens de looptijd is er € 150.000 aan premie betaald. De aflossing wordt nu als volgt afgewikkeld:

  • Het totale rentebestanddeel bedraagt € 250.000 - € 150.000 = € 100.000. Bij € 250.000 uitkering hoort € 100.000 rentebestanddeel, dus bij elke € 50.000 uitkering hoort € 20.000 rentebestanddeel.
  • Er is een totale vrijstelling van € 324.000. Het deel van de KEW dat voor aflossing wordt gebruikt, € 200.000, valt dus geheel onder deze vrijstelling.
  • Na aflossing van de hypotheek blijft er nog € 50.000 over die aan jezelf wordt uitgekeerd en daarom niet onder de vrijstelling valt. Het bij dit bedrag behorende rentebestanddeel is € 20.000, hierover zal inkomstenbelasting moeten worden betaald.

Doordat er geen vermogensrendementsheffing wordt betaald over het opgebouwde kapitaal, zou een KEW in principe gunstiger moeten zijn dan zelf kapitaal opbouwen op een eigen rekening. Doordat er bij een KEW soms een scala aan extra premies en beheerkosten worden berekend is een KEW niet altijd gunstiger. Mocht je er over denken om toch een KEW bij je hypotheek te nemen, laat alles dan exact doorrekenen.





 
 
  hypotheekkater logo

Rekentools

Informatie

Advertenties