geld
 

Hypotheek? Bereken je financiële toekomst!

dé website om je hypotheek na te rekenen

 
 
 
 
 

Even geduld graag terwijl de pagina wordt geladen

 

Hypotheekrenteaftrek

 

Hypotheekrenteaftrek, een begrip dat in Nederland onlosmakelijk is verbonden met eigenwoningbezit. Het is in politieke kringen ook een beladen begrip, en immer een twistpunt. In het verleden zijn al diverse aanpassingen gedaan, maar nieuwe aanpassingen in de regeling lijken noodzakelijk om de woningmarkt ook in de toekomst goed te kunnen laten functioneren.

De regeling voor hypotheekrenteaftrek komt er in het kort op neer dat de rente die je aan de bank betaalt voor je hypotheekschuld, van je belastbaar inkomen mag worden afgetrokken bij je belastingaangifte. Hierdoor betaal je minder belasting en krijg je dus feitelijk een deel van je betaalde rente terug. Op deze pagina kan je algemene informatie vinden over de hypotheekrenteaftrek.

Oorsprong en achtergronden

In 1893 werd in Nederland de eerste inkomstenbelasting ingevoerd. Toen al was daarin een belasting op de eigen woning opgenomen. De redenatie was namelijk dat eigenwoningbezitters huur uitspaarden, en dat dat eigenlijk moest worden gezien als extra inkomen. Eigenwoningbezitters moesten daarom de huurwaarde van hun woning bij hun inkomen optellen, en betaalden daardoor meer belasting. Aan de andere kant mocht je toen, net zoals nu, kosten aftrekken die je had gemaakt om je inkomen te realiseren. Betaalde rente over hypotheekschulden viel daar dus ook onder, en zo was de feitelijke hypotheekrenteaftrek geboren.

Anders dan de meeste mensen geloven, is de hypotheekrenteaftrek dus slechts een fiscale bijkomstigheid van een oude belasting op eigenwoningbezit, en niet ingevoerd om het eigenwoningbezit te stimuleren. Rond 1945 begon in de politiek het idee te leven dat het maatschappelijke voordelen heeft als de bewoner van een woning tevens de eigenaar is, en pas na 1990 werd de gedachte gemeengoed dat de hypotheekrenteaftrek een instrument kon zijn om eigenwoningbezit te bevorderen.

Getallenvoorbeeld

De rente die je betaalt voor je hypotheek mag je aftrekken van je belastbaar inkomen bij belastingaangifte. Hierdoor betaal je minder belasting, en krijg je dus feitelijk een deel terug van de betaalde rente. Een fictief getallenvoorbeeld, uitgaande van de situatie waarin er geen hypotheekrenteaftrek in het spel is:

  • je hebt een belastbaar inkomen van € 50.000
  • van je belastbaar inkomen valt de eerste € 35.000 in het 35 % belastingtarief
  • van je belastbaar inkomen valt de overige € 15.000 in het 40 % belastingtarief

De belasting die je betaalt wordt nu als volgt berekend:

    (35.000 · 35/100) + (15.000 · 40/100) = € 18.250

Vervolgens kijken we naar de situatie waarin je € 10.000 hypotheekrente betaalt, maar waarop je hypotheekrenteaftrek kunt toepassen. In dit geval betaal je aan belasting:

    (35.000 · 35/100) + ((15.000-10.000) · 40/100) = € 14.250

Door de hypotheekrenteaftrek betaal je dus € 4.000 minder belasting. Je kan echter ook zeggen dat je geen € 10.000 aan rente hebt betaald, maar slechts € 6.000.

Eigenwoningforfait en de wet Hillen

Bovenstaand getallenvoorbeeld is een versimpelde weergave van de werkelijke berekening. In de huidige belastingwet hebben we namelijk te maken met het zogenaamde 'eigenwoningforfait' (zie ook de pagina Woningkosten). Dit eigenwoningforfait is een bijtelling op het inkomen, en in 2016 voor woningen tussen € 75.000 en € 1.050 miljoen vastgesteld op 0.75 % van de WOZ-waarde. De wet Hillen, ingevoerd op 1 januari 2005, stelt dat het totaal van hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait nooit tot een bijtelling kan leiden. In de rekenvoorbeelden hieronder gaan we uit van een eigenwoningforfait van € 1500.

voorbeeld
Een woningeigenaar heeft een hypotheek van € 200.000 en betaalt met 5 % rente € 10.000 per jaar. Na verrekening van het eigenwoningforfait mag deze eigenaar € 8500 van zijn inkomen aftrekken.

voorbeeld
Een andere woningeigenaar heeft zijn hypotheek afgelost en betaalt dus geen rente meer. Door de wet Hillen hoeft deze eigenaar niet het eigenwoningforfait van € 1500 bij zijn inkomen op te tellen.

Aftrekbare periode

Tot 1 januari 2001 was hypotheekrente voor een onbeperkte periode aftrekbaar. Om de kosten van de regeling voor hypotheekrenteaftrek te beperken, is het maximaal aantal jaren waarover renteaftrek mogelijk is, vastgesteld op 30 jaar. Dit betekent het volgende:

  • Hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, behouden recht op renteaftrek tot 1 januari 2031.
  • Hypotheken die zijn afgesloten na 1 januari 2001, behouden recht op renteaftrek tot 30 jaar na het afsluiten van de hypotheek.

Consumptief hypotheekdeel

Vroeger was alle betaalde rente voor een hypotheek aftrekbaar. In de loop der jaren steeg de welvaart en werd er steeds meer geconsumeerd, waarbij vaak de hypotheek van de eigen woning werd gebruikt om een en ander te financieren. Zo werd de hypotheek vaak opgehoogd om een vakantiehuisje, nieuwe auto of zeilboot te kunnen bekostigen. De gestegen waarde van de eigen woning maakte het vaak mogelijk om de hypotheek voor dit soort doeleinden uit te breiden met een zogeheten 'consumptief hypotheekdeel'. De hypotheekrenteaftrek raakte hierdoor echter 'vervuild' met kosten die niets van doen hadden met de eigen woning. In 2004 is met de zogenaamde 'bijleenregeling' definitief een einde gemaakt aan mogelijke constructies om de overwaarde van de eigen woning aan te wenden voor consumptief gebruik.

Tegenwoordig is alleen rente aftrekbaar die direct is terug te voeren op gemaakte kosten voor de eigen woning. Hieronder vallen bijvoorbeeld de aankoopkosten van de woning zelf, de overdrachtsbelasting en diverse andere kosten waar je mee te maken krijgt bij aankoop van een woning. Een gedetailleerd overzicht is gegeven op de Belastingteruggave pagina van deze website.

Bijleenregeling

De op 1 januari 2004 ingevoerde bijleenregeling beperkt het consumptief gebruik van winst uit verkoop van een woning. Als illustratie van de oude situatie nemen we hier een voorbeeld waarbij in 1990 een woning is aangekocht voor € 100.000, en een bijbehorende hypotheek voor hetzelfde bedrag is afgesloten. Vervolgens wordt in 2003 de woning met winst verkocht voor € 200.000, en een nieuwe woning wordt gekocht voor € 250.000. Voordat de bijleenregeling bestond was het mogelijk om het volgende te doen:

  • De € 100.000 overwaarde van de bestaande woning, het verschil tussen verkoopopbrengst en bestaande hypotheek, wordt overgemaakt op de rekening van de eigenaar en kan worden gebruikt voor consumptieve doeleinden.
  • Om de nieuwe woning te financieren wordt een hypotheek van € 250.000 afgesloten, waarover volledige renteaftrek mogelijk is.

Met de invoering van de bijleenregeling is dit niet meer mogelijk. De regeling schrijft namelijk voor dat in dit soort gevallen alle overwaarde uit de oude woning moet worden gebruikt voor financiering van de nieuwe woning. In het gegeven voorbeeld kan de overwaarde van € 100.000 dus niet meer zomaar worden overgemaakt aan de eigenaar. Bij afwikkeling van aankoop en verkoop van de woningen is feitelijk een tekort van € 50.000 (€ 250.000 nieuwe woning minus € 200.000 oude woning), en alleen voor dat bedrag mag een nieuwe extra hypotheek worden afgesloten. De situatie, nu voor bijvoorbeeld 2010, is dan als volgt:

  • Er is een oude hypotheek van € 100.000, het recht op renteaftrek van dit deel loopt af op 1 januari 2031.
  • Er is een nieuwe hypotheek van € 50.000, het recht op renteaftrek van dit deel loopt af in 2040.

Ook als je naar een goedkopere woning verhuist zal je alle overwaarde moeten gebruiken voor de financiering. Stel je hebt een hypotheek van € 150.000, je verkoopt je huidige woning voor € 250.000 en koopt een nieuwe woning voor € 200.000. Van de € 250.000 verkoopopbrengst gebruik je € 200.000 om de nieuwe woning te kopen, de resterende € 50.000 wordt in mindering gebracht op je renteaftrek aanspraken. Uiteindelijk heb je dus nog recht op renteaftrek over € 100.000.

In de formulering van de bijleenregeling spelen twee begrippen een belangrijke rol:

  • eigenwoningreserve
    Bij verkoop van een woning wordt de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde, dus het verschil tussen verkoopopbrengst en de eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve kan nooit negatief worden.
  • eigenwoningschuld
    Voor een te verkopen woning is de eigenwoningschuld gelijk aan het deel van de hypotheek waarover renteaftrek mogelijk is. Voor een te kopen woning is de eigenwoningschuld gelijk aan de kosten die moeten worden gemaakt om de woning te verkrijgen, minus de eigenwoningreserve (die eventueel is ontstaan uit verkoop van de bestaande woning).

De bijleenregeling zegt nu dat renteaftrek mogelijk is over een hypotheekschuld niet groter dan de nieuwe eigenwoningschuld.

Indien je met de bijleenregeling te maken krijgt, laat je dan goed voorlichten door een financieel adviseur.

Verhuisregeling

Bij verhuizing van een koopwoning naar een andere koopwoning kom je vaak voor dubbele lasten te staan. De nieuwe (maar al betaalde) woning moet soms nog worden gebouwd, of je bent al verhuisd maar moet de oude woning nog verkopen. Daarbij komt nog dat de regeling voor hypotheekrenteaftrek alleen voorziet in renteaftrek voor de woning waar je daadwerkelijk in woont. Omdat dit laatste het bijna financieel onmogelijk maakt om ooit nog te kunnen verhuizen, is bepaald dat in geval van een verhuizing de hypotheekrente van 'de andere woning' nog een bepaalde periode onder de hypotheekrenteaftrek valt. Deze periode bestaat uit het resterende kalenderjaar gerekend vanaf het moment waarop de nieuwe situatie van '2 woningen' ontstaat, plus 3 volledige daaropvolgende jaren.

Stel er is sprake van aankoop van een bestaande woning op 1 april 2013. De periode van dubbel aftrekbare hypotheekrente loopt dus tot 1 januari 2017 (de rest van 2013, en dan de volle jaren 2014/2015/2016). De oude woning moet dan ook voor die datum zijn verkocht. Is de woning dan nog niet verkocht, dan is daarna de bijbehorende hypotheekrente niet meer aftrekbaar.

Hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013

Vanaf 1 januari 2013 gaan er belangrijke wijzigingen gelden. De algemene regel is als volgt: hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013 zijn onverminderd aftrekbaar, terwijl hypotheken afgesloten in of na 2013 alleen aftrekbaar zijn als die ten minste annuïtair worden afgelost. Daarnaast zal per 2014 het aftrekbare percentage van de hoogste belastingschijf (52 % in 2013) jaarlijks met een half procent worden verlaagd, totdat deze gelijk is aan 38 %.





 
 
  hypotheekkater logo

Rekentools

Informatie

Advertenties